Blog 33Studio - 33 Studio / Pracownia Architektoniczna

Przejdź do treści

Menu główne:

Budowa domu – wybieramy działkę

33 Studio / Pracownia Architektoniczna
Opublikowany przez w Budowa domu ·
Tags: wzbudowadomuwarunkizabudowyprawobudowlane
Przed budową domu pojawiają się niekiedy obawy inwestora o sąsiadów, czasami obawy te wynikają z sygnałów płynących od przyszłych sąsiadów, którzy chcąc zachować dotychczasowy stan rzeczy nie są przychylni zabudowie działki sąsiedniej, a nawet otwarcie informują, że będą takiej inwestycji przeszkadzać.

Wobec tego, warto poświęcić kilka uwag dla omówienia kto i kiedy może przeszkadzać w budowie naszego wymarzonego domu.

Sprawa sprowadza się do pojęcia strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, bo to właśnie strony mogą brać udział w takim postępowaniu, potencjalnie mogą wpływać na tok postępowania, w tym zaskarżać wydane decyzje. Definicja strony nie pozwala jednak, aby każdy przyszły sąsiad mógł brać udział w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, nawet jeśli w jego przekonaniu budowa na działce sąsiedniej jest wbrew jego interesom.

Znajdują tu zastosowanie przepisy ustawy Prawo budowlane i zawarta tam definicja pojęcia stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Stronami są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Co w takim razie oznacza, obszar oddziaływania obiektu, którym jest nasz wymarzony dom.

Również w tym wypadku znajdziemy definicję w ustawie, co oznacza, że nie jest to jakiś bliżej nieokreślony obszar, według naszej oceny lub oceny sąsiada, ale należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.  

Stronami mogą być jedynie takie osoby, dla których planowana inwestycja może powodować ograniczenia w zagospodarowaniu ich nieruchomości, przy czym chodzi wyłącznie o ograniczenia wynikające z przepisów prawa.

Z tego wynika, że przy zagospodarowaniu naszej działki należy stosować tylko takie ograniczenia, które wynikają wprost z przepisów prawa, chodzi tutaj przede wszystkim o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Rozporządzenie to wprowadza np. wymogi dotyczące odległości budynku od granicy działki sąsiedniej, czy też od sąsiedniego budynku z uwzględnieniem odpowiedniego nasłonecznienia.

Wiedzę w tym zakresie posiada architekt, który projektując nasz dom musi uwzględniać wskazane przepisy, co zapewni nam bezkolizyjne doprowadzenie do wybudowania naszego domu w taki sposób, który nie wpłynie na sytuację naszego sąsiada w zakresie możliwości dotychczasowego korzystania lub zagospodarowania w przyszłości nieruchomości sąsiedniej. To pozwoli uniknąć udziału sąsiada w naszej inwestycji, gdyż nie będzie on stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę naszego domu.   

Sąsiad musi również stosować się do przepisów technicznych, a także do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli dla danego terenu taki plan obowiązuje.  

Jeżeli nasz projektowany dom jest zgodny z odpowiednimi normami materialno-technicznymi, to żaden sąsiad nie będzie mógł skutecznie wstrzymać naszej budowy, ponieważ nie będzie on stroną w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę naszego domu.

Niestety trzeba liczyć się z tym, że nieprzychylny nam sąsiad będzie próbował wstrzymać nasze plany nawet jeśli nie jest stroną postępowania, nie powinno nas to jednak zrażać, gdyż będzie to działanie nieskuteczne i skazane na niepowodzenia, jeśli tylko nasz dom zostanie zaprojektowany z poszanowaniem przepisów materialno-technicznych.
\t
Podstawa prawna: art. 3 pkt 20, art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane,



Budowa domu – czynności wstępne

33 Studio / Pracownia Architektoniczna
Opublikowany przez w Budowa domu ·
Tags: wzbudowadomuwarunkizabudowyprawobudowlane
Dzisiejszym wpisem rozpoczynam cykl „Budowa domu”.  
Na co dzień spotykam się z różnymi problemami prawnymi, które pojawiają się przy budowie domu. Wielu z nich można uniknąć lub przynajmniej przewidzieć możliwość ich powstania i odpowiednio się przygotować.  

Każda budowa wymaga przygotowania inwestycji, a inwestor, który planuje budowę z reguły zaczyna od kupna działki. W tym miejscu warto pamiętać o kilku sprawach, o których często zapominamy w praktyce, kierując się przeważnie pierwszym ogólnym wrażeniem i odbiorem działki, oceniając jedynie jej walory widoczne podczas wizyty na działce, co może spowodować pochopny wybór miejsca na dom.

Dla większości inwestorów dom stanowi ważne miejsce, w którym chcą czuć się wygodnie i komfortowo, dlatego już zakup działki powinien być dokonany ze świadomością walorów działki, ale też jej wad. To o czym często zapominamy, to zbadanie możliwych warunków zabudowy dla danej nieruchomości. Możliwe są dwie sytuacje:
- na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego,
- na danym terenie brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli istnieje plan zagospodarowania przestrzennego należy go zbadać, bowiem to jego treść decyduje o możliwości zabudowy naszej przyszłej nieruchomości. Są to kwestie nie tylko wielkości budynku, czy jego wysokości, lecz również detale takie jak kolor dachówki, czy kształt dachu.  

Jeżeli natomiast nie ma planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy. Decyzję taką wydaje odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ważne jest, iż decyzja o warunkach zabudowy może być wydana każdemu, nie tylko osobie, która jest właścicielem działki, dlatego warto ją uzyskać jeszcze przed podjęciem decyzji o kupnie działki. Niekiedy zdarza się, że sam właściciel uzyskuje taką decyzję, aby uatrakcyjnić działkę i sprzedać ją z ustalonymi warunkami zabudowy. To nieco upraszcza działania wstępne inwestora, jednak zawsze w takim wypadku trzeba sprawdzić czy dana decyzja obowiązuje, czy np. nie ma rozpoczętej procedury ustalania planu miejscowego dla danego terenu, co spowoduje stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, jeżeli dla danego terenu uchwalony zostanie plan miejscowy, którego ustalenia okażą się inne niż w wydanej decyzji, chyba że uda nam się uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę zanim zostanie uchwalony plan miejscowy.

Decyzja o warunkach zabudowy nie będzie wydana dla każdej działki, ale tylko tam, gdzie spełnione są wymogi przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z tymi przepisami wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego z uwzględnieniem przepisów odrębnych (do których należą Ustawa o lasach, Ustawa o ochronie przyrody, Prawo wodne); przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, do których należą Ustawa o lasach, Ustawa o ochronie przyrody, czy Prawo wodne.

Kupując działkę pod dom często zapominamy, że ma ona być zabudowana zgodnie z obowiązującymi na tym terenie regułami, nie będzie to przestrzeń, na której możemy posadowić dowolny dom, dowolnie usytuowany i zaprojektowany wyłącznie według potrzeb inwestora.    

Zalecam, aby już na tym etapie zasięgnąć konsultacji architekta, który ma zająć się projektowaniem naszego wymarzonego domu, już teraz bowiem rozstrzygnąć mogą się takie kwestie jak usytuowanie budynku względem kierunków świata, co ma wielkie znaczenie dla oświetlenia wnętrza domu, czy też ogrodu, rozmiar budynku, jego wysokość i szczególnie tak ważne dzisiaj kwestie energooszczędności. Architekt może przygotować koncepcję zagospodarowania terenu, która będzie pierwszym wizualnym obrazem tego, co może powstać na działce.

Mój mąż architekt zwykł mówić, że aby dobrze wybrać miejsce na dom trzeba spędzić na działce co najmniej całą dobę, aby poczuć klimat miejsca, jego atmosferę, a także oświetlenie działki o różnych porach dnia. Większość z nas nie ma na to czasu, ani możliwości dlatego warto powierzyć swoje plany w ręce profesjonalisty - architekta, który z posiadanym doświadczeniem oceni walory i wady planowanego miejsca na dom.  




MAILING LIST:


© 2016 Created with 33 Studio
ADRES:

33 Studio sp. z o.o.
ul. Działowskiego 1 pok 108
30-399 Kraków, Polska

PRACUJEMY W GODZINACH

Pn-Cz: 8:00 - 16:00
Piątek: 8:00 - 13:00
Sobota: wolne
PRACOWNIA

+48 737 133 878        +48 517 500 648
Email Adres pracownia@33studio.pl
Wróć do spisu treści | Wróć do menu głównego